Bestimmung der zulässigen Mietzinserhöhung nach Renovation

Zur Berechnung der zulässigen Mietzinserhöhung nach einer Wohnungssanierung sind die wertvermehrenden Investitionen zum gleichen Satz zu verzinsen wie bei der Festlegung des erlaubten Nettoertrags (im Rahmen einer Überprüfung des Anfangsmietzinses). Erlaubt ist demnach ein Ertrag, der den Referenzzinssatz um 2 Prozent übersteigt, solange dieser 2 Prozent oder weniger beträgt. Gemäss Bundesgericht ist auf dieser Basis ein monatlicher Mietzins von 1117 Franken für eine 5-Zimmer-Wohnung in Genf nicht missbräuchlich.

Eine 5-Zimmer-Wohnung in Genf wurde 2015/2016 umfassend renoviert. Die Vermieterin teilte den Mietern in der Folge eine Erhöhung des Mietzinses von bisher 905 Franken auf neu 1420 Franken mit. Das von den Mietern angerufene Mietgericht kam zum Schluss, dass eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund des wertvermehrenden Anteils an den Investitionen (50 Pro­zent der gesamten Renovationskosten) auf 1117 Fran­ken gerechtfertigt sei. Das Kantonsgericht des Kantons Genf legte die zulässige Miete aufgrund seiner Berechnungen auf monatlich 985 Franken fest. Das Bundesgericht heisst die dagegen erhobene Beschwerde der Vermieterin gut. Es legt den zulässigen Mietzins, wie das Mietgericht, auf monatlich 1117 Franken (ohne Nebenkosten) fest. Zu beanstanden ist (abgesehen von einem Rechnungsfehler) zunächst die vom Kantonsgericht vorgenommene Ermittlung des zulässigen Ertrags aus den wertvermehrenden Investitionen. Das Kantonsgericht hat den zulässigen Ertrag auf 2 Prozent festgelegt, ausgehend von einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent und einem Zuschlag von 0,5 Prozent. Dies entspricht der Berechnungsweise, die bis zur Praxisänderung des Bundesgerichts vor vier Jahren zur Ermittlung des zulässigen Anfangsmietzinses anhand der Nettorendite galt. Gemäss der 2020 geänderten Praxis ist nunmehr ein Nettoertrag zulässig, der den Referenzzinssatz um 2 Prozent übersteigt, solange der Referenzzinssatz 2 Prozent oder weniger beträgt. Dieser Modus ist auch bei der Festlegung des zulässigen Ertrags bei einer Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen anzuwenden. Insgesamt ergibt sich im konkreten Fall eine zulässige Erhöhung des Mietzinses um 23,5 Prozent anstatt um 20,6 Prozent gemäss den Berechnungen des Kantonsgerichts.

Art. 269d, Art. 269a, Art. 256, Art. 268, Art. 260, Art. 270c und Art. 270a OR; Art. 14 VMWG; Art. 9 BV

(BGer, 30.7.2024 {4A_75/2022}, Medienmitteilung des Bundesgerichts 10.9.2024, www.bger.ch)